به گزارش مدیرسا امروز بسته پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای جذب سرمایه گذاری در نوسازی بافتهای ناكارآمد به بحث و تبادل نظر گذاشته شد كه بعضی سرمایه گذاران عنوان كردند این بسته كارآیی لازم را ندارد و دولت باید نگاه كسب سود را از این بافتها بردارد و به ارتقای محله بسنده كند.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، امروز جلسه هم اندیشی مدیران شركت بازآفرینی شهری با كانونها و انجمنهای صنفی و حرفه ای درمورد نمونه قراردادهای توسعه گران برنامه ملی بازآفرینی شهری پایدار برگزار گردید. در این جلسه ابتدا درمورد برنامه توسعه مشاركت در ساخت در بافتهای ناكارآمد شهری توضیحاتی ارائه شد.
به دنبال ساز و كاری برای تضمین سود سرمایه گذاران هستیم
در ادامه، هوشنگ عشایری ـ مدیرعامل شركت بازآفرینی شهری ـ اظهار نمود: اگر در قطعه زمینی كه به صورت مشاركتی نوسازی می نماییم، از بابت دو ریسكی كه شامل سرمایه گذار می شود، یكی را ما می پذیریم. در ساخت واحد مسكونی دو ریسك وجود دارد؛ یكی ریسك سرمایه گذاری است و دیگر ریسك فروش. ریسك سرمایه گذاری را ما پذیرفتیم تا حاشیه سود سرمایه گذاران را بالا ببریم. مفروضات سرمایه گذاران این است كه سود سرمایه، خواب سرمایه، سود پیمانكاری دیده شود. با محاسبه این موارد برای خودتان سهم تعیین می كنید. انتهای كار، ضرر پولی برای ما است ولی در واقع با عنایت به ارتقای محله، دولت از لحاظ اقتصادی سود می كند. با این وجود از توسعه گران می خواهیم در اصلاح ایرادات احتمالی طرح به ما كمك كنند.
وی اضافه كرد: ما می خواهیم ساز و كاری تدوین شود كه به مشاركت كنندگان اطمینان بدهیم ضرر نمی كنند. این طرح سه بعد دارد، بعد حقوقی تدوین شده، بعد مالی و فنی را به شما می سپاریم. هركس مدل خودش را می تواند ارائه كند. این تجارب باید تجمیع شود و تبدیل به یك تیپ قرارداد خوب شود. دولت فقط باید حمایت كند و به شكل قرارداد مشاركت توسعه گر با مردم دخالت نمی كند.
مجید روستا ـ عضو هیات مدیره شركت بازآفرینی شهری ـ هم اظهار نمود: نباید ابعاد مختلف قرارداد را از هم تفكیك نماییم بلكه آن را در یك قالب منسجم ببینیم. دولت به دنبال سود بعنوان پول نیست بلكه به این فكر می كند كه منافع عمومی با ارتقای محیط اجتماعی محقق شود.
یك سازنده: بسته سرمایه گذاری در بافتهای ناكارآمد، جذاب سرمایه نیست
در این نشست نماینده انجمن صنفی تولیدكنندگان و فناوران ساختمان، بسته مشاركتی ساخت در بافتهای ناكارآمد را غیركاربردی دانست و اظهار داشت: در مبحث بافتهای ناكارآمد شهری راجع به پروژه ای سه برابر حجم مسكن مهر صحبت می نماییم. ظاهرا یكی از راهبردهای اصلی این است كه سرمایه ای كه در بخش ساختمان است و بیش از ۹۷ درصد آن متعلق به بخش خصوصی است به این پروژه منتقل شود. امروز یك سرمایه گذار به صورت مشاركتی هزینه ای برای زمین پرداخت نمی نماید. مقرر است سرمایه گذار از آن جبهه به بافت فرسوده بیاید. در این برنامه، توسعه گر هنری بجز سرمایه گذاری ندارد. ثانیا یك پیمانكاری است كه با جرایم مختلف مواجه بوده است. در بحث تعهدات توسعه گر چنان آزاد عمل شده كه دست توسعه گر بسته شده است. بطور قطع این مجموعه جذاب سرمایه نیست و تاكید یكجانبه بر سرمایه در این طرح یك راهبرد بسیار اشتباه است. در این ساختار نامطمئن هیچ سرمایه گذاری حاضر نیست بیاید.
نماینده كانون سراسری انجمن كارفرمایان هم اظهار داشت: ما برای ورود به حوزه نوسازی بافتهای فرسوده می بایست وارد برنامه استراتژیك بشویم. شیوه ها باید بر مبنای ابزارهای مالی صورت گیرد، نه بر مبنای ابزارهای پولی. ابزارهای پولی قابلیت توسعه ندارند ولی ابزارهای مالی این قابلیت را دارند. چیزی كه در بافت فرسوده تولید انگیزه می كند بحث شناورسازی سرانه خدمات منطقه ای، شهری، كشوری و بین المللی است. در محلات بازآفرینی شهری باید خدمات محله ای صورت گیرد. این سرانه ها ارزش محله را بالا می برد ولی وقتی این اتفاق می افتد كه پروژه ها تعریف شود. در آن صورت محله می تواند سرانه محلی یا حتی كشوری جذب نماید. نگاه هم باید از جنس برنامه ریزی تولید انبوه باشد.
جی افرام، نماینده سازمان نظام مهندسی ساختمان هم اظهار نمود: این طرح امكان پذیر نیست. قیمت زمین در سه سال آینده قابل پیش بینی نیست. پیشنهاد من این است كه اساس این قضیه تغییر كند. شهرداری اعلام نموده كه همكاری می كند ولی مصادیق آن مشخص نشده است. خیلی از انبوه سازان، خودشان مجری طرح هستند كه هم نظارت و هم طراحی و نظارت را انجام می دهند كه مشكل ساز می گردد.
باید از محل فضاهای پیرامونی، سود توسعه گران تعریف شود
همچنین نماینده انجمن انبوه سازان استان تهران اظهار داشت: این قرداد عنوانش مشاركت است ولی باید اسم آن تغییر كند و بشود پیمانكاری. ساخت بافت فرسوده حاشیه سودی نخواهد داشت. پس اگر مقرر است برای توسعه گر انگیزه تولید نماییم باید از محل فضاهای پیرامونی كسب سود كند. دولت میخواهد از بافت فرسوده به حل معضل اجتماعی برسد، پس باید از سود خود بگذرد. امروز باید تحلیل اقتصادی كنیم؛ یك هزینه ساخت داریم، یك قیمت فروش و یك قیمت زمین داریم. این قیمتها هرچه امروز است ۱۵ درصد سود به پیمانكار بدهیم. در مسكن مهر دولت سرمایه گذاری كرد ولی وزارت راه و شهرسازی و شهرهای جدید از محل فروش زمین سود كردند. در بافت فرسوده كاری نماییم كه توسعه گر برای ارتقای سود خود به ارتقای محله فكر كند.
