مدیرسا: بازار مسكن در آستانه ی تغییر وزیر این حوزه، تحت تاثیر نوسانات ارزی و اثرات اقتصاد كلان ۷۴ درصد رشد قیمت یافته است.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، طی یك سال منتهی به شهریورماه امسال قیمت مسكن شهر تهران ۷۴ درصد رشد داشته است. این آمار احیانا در مهرماه افزایش بیشتری را نشان خواهد داد. این بیشترین میزان رشد قیمت طی پنج سال اخیر بوده است. این اتفاق در شرایطی رخ داده كه در سمت تقاضای واقعی خرید مسكن، اتفاق قابل توجهی رخ نداده و هم اكنون میزان اثرگذاری سقف تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی زوجین از ۵۰ درصد سال قبل به ۲۶ درصد رسیده است. شرایط جدید نشان داده است كه آینده این بازار در هاله ای از ابهام قرار دارد.
وزارت راه و شهرسازی به مدیریت عباس آخوندی طی پنج سال اخیر كه وی در این مسند حضور داشت با عنایت به قرار داشتن در ركود، ثبات قیمت را تجربه نمود. اما همه چیز از آذرماه ۱۳۹۶ تغییر نمود. به دنبال رشد یكباره قیمت ارز و طلا، مسكن هم كه بازاری دیرپذیر به حساب می آید با رشد قیمت مواجه شد؛ البته نه به اندازه ی بازارهای رقیب. در شرایط فعلی عده ای از كارشناسان می گویند مسكن در نهایت خویش را با نرخ دلار و سكه هماهنگ می كند اما برخی دیگر معتقدند كه در همین حد هم قیمت مسكن دارای حباب است و ظرفیت رشد بیشتر از این مقدار را ندارد. هم اكنون قیمت دلار نسبت به ابتدای سال قبل ۲۳۷ درصد، سكه ۲۵۰ درصد و مسكن ۷۴ درصد رشد یافته اند.
مظنه مسكن شهر تهران بر مبنای معاملات مهرماه ۱۳۹۷
محله
متراژ
سن بنا
قیمت (تومان)
ابوذر
۴۸ متر
۵ سال
۲۲۰ میلیون
بریانك
۵۴ متر
۵ سال
۲۷۷ میلیون
دخانیات
۴۶ متر
۱۶ سال
۱۳۱ میلیون
بلوار فردوس
۷۵ متر
۸ سال
۸۵۳ میلیون
باشگاه نفت
۷۲ متر
۴ سال
۴۰۹ میلیون
بهجت آباد
۶۹ متر
۱۲ سال
۳۵۰ میلیون
آپادانا
۶۵ متر
نوساز
۷۰۰ میلیون
آگاهی
۵۳ متر
۳ سال
۲۱۹ میلیون
گرگان
۵۴ متر
۱۵ سال
۳۵۲ میلیون
جوادیه
۵۵ متر
۱۰ سال
۲۴۵ میلیون
گیشا
۱۵۵ متر
۱۳ سال
۲ میلیارد و ۵۰ میلیون
تهرانپارس
۵۴ متر
۲ سال
۴۵۰ میلیون
نیاوران
۱۹۷ متر
۱۵ سال
۲ میلیارد و ۱۶۷ میلیون
گلابدره
۱۰۰ متر
۳ سال
یك میلیارد و ۶۰۰ میلیون
محمودیه
۱۳۳ متر
۱۳ سال
یك میلیارد و ۵۰۰ میلیون
سرعت گرفتن رشد ماهیانه قیمت مسكن
قیمت مسكن پایتخت در شرایطی كماكان به روند صعودی خود ادامه می دهد كه معاملات در راه كاهش قرار دارد. با این حال، در شهریورماه ۱۳۹۷ ركود افزایش ماهیانه و سالیانه قیمت مسكن طی شش ماه اخیر شكسته شد. آن طور كه بانك مركزی گزارش داد، متوسط قیمت خرید و فروش یك متر مربع زیربنای واحد مسكونی شهر تهران هشت میلیون و ۱۰۰ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل ۹.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴.۱ درصد رشد نشان داده است. معاملات اما همچون ماه های گذشته سیر نزولی داشته است. در شهریورماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمان های مسكونی شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد رسید كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد كاهش نشان داده است. در این شرایط بعضی معتقدند هرچه قیمت مسكن متاثر از رشد بازارهای ارز و سكه بالا برود ركود بازار مسكن عمیق تر می گردد.
مهدی سلطان محمدی در این خصوص می گوید: رابطه ی ارز و مسكن دوگانه است؛ بدین صورت كه بازار ارز هم تاثیر منفی و هم تاثیر مثبت بر بازار مسكن می گذارد. از یك بعد دلار بعنوان رقیب مسكن، وقتی كه برای سرمایه گذاران جذاب می گردد طبیعتا اقبال به مسكن كاهش می یابد؛ چونكه مسكن كالایی است كه تغییرات كندی دارد، ازاین رو سرمایه گذاران در كوتاه مدت تمایل دارند به سمت دلار، طلا و بورس بروند. از جانب دیگر افزایش دلار علامتی می دهد كه ارزش ریال دارد كاسته می شود، انتظارات تورمی بالاست و در چنین شرایطی بخشی از توجهات برای حفظ ارزش خرید سرمایه های قبلی خانوار به سمت مسكن می رود. از این زاویه می توان اظهار داشت كه افزایش قیمت دلار با افزایش قیمت مسكن همبستگی مثبتی دارد. مضافا این كه نهاده های تولید مسكن مثل مصالح فلزی و اقلام وارداتی متاثر از نرخ دلار هستند كه آن هم تاثیر مثبت در قیمت مسكن دارد. ازاین رو رابطه ارز و مسكن به این نحو است كه در كوتاه مدت كه شیب افزایش قیمت دلار بالاست، مسكن نمی تواند همپای آن جلو برود ولی در طولانی مدت، خویش را با آن تطبیق می دهد.
رابطه دلار و مسكن یك به یك است
محمدمهدی مافی ـ كارشناس بازار مسكن ـ هم می گوید: ارتباط بین قیمت دلار و قیمت تمام شده و فروش مسكن همواره در طول ۵۰ سال قبل همواره یك به یك بوده است. اگر فرض نماییم كه قیمت دلار ۱۲ هزار تومان بماند، یعنی ۲۰۰ درصد افزایش یافته است؛ در حالیكه فعلا ۷۰ درصد مسكن رشد قیمت را تجربه كرده و طبیعتا باید این نسبت سر به سر شود. اما خوشبختانه هم اكنون با مازاد ۲.۶ میلیون مسكن مواجهیم كه البته از دسترس متقاضیان واقعی خارج است. كاری كه دولت باید انجام دهد این است كه شرایط را برای تولید سالانه یك میلیون واحد مسكونی ویژه اقشار متوسط و پایین فراهم آورد تا بازار مسكن كنترل شود
وزیر آینده، بخش مسكن را به آرامش برساند
دبیركانون انبوه سازان با بیان این كه منابع بخش مسكن به جای صندوق پس انداز مسكن یكم، باید به دو حوزه تولید و بازآفرینی اختصاص پیدا كند اظهار داشت: بخش تولید مسكن شرایط سختی را می گذراند و وزیر آینده اگر این حوزه را به آرامش برساند ما از او حمایت می نماییم.
فرشید پورحاجت اظهار نمود: بعنوان یك فعال حوزه مسكن، انتظاری جز این نداریم كه آقای اسلامی یا هر شخصی كه بعنوان وزیر انتخاب می گردد شرایط را برای بهبود تولید مسكن در كشور فراهم آورد. هم اكنون حوزه ساخت و ساز در ركود به سر می برد و شرایط سختی دارد. در حوزه بافت فرسوده جهت استفاده از صندوق توسعه ملی پیشنهاد دادیم كه خوشبختانه روز گذشته تفاهم نامه آن انجام شد. در این حوزه می گردد هزینه های تولید را كاهش داد. اما مصوباتی كه گاها در مجلس دنبال می گردد و هم سمت و سوی تسهیلات، برای حوزه تولید كفایت نمی نماید. منابع به سمت استفاده از صندوق های پس انداز مسكن یكم سوق یافته كه در آینده چالش خویش را خواهد داشت. ازاین رو حتما باید در استفاده از صندوق توسعه ملی برای بافت فرسوده تمهیدات لازم صورت گیرد.
وی با بیان این كه بخش تولید، ابتدا باید وارد فرآیند بازآفرینی شود اظهار داشت: در مرحله ی دوم، واحدها در قالب فروش اقساطی و صندوق های پس انداز مسكن یكم به خریداران واگذار شود. این سیاست الان وجود ندارد و صندوق توسعه ملی عملا به سمت صندوق پس انداز مسكن یكم و خرید مسكن شیفت پیدا كرده است. علت این است كه دولت و مجلس به درستی نظرات بخش خصوصی را رعایت نكردند.
