مدیرسا: كارشناسان معتقدندسیاست انقباضی ۶سال اخیر و فقدان ابزار مالیاتی برای مهار سوداگری در بازار مسكن، عامل رشد لجام گسیخته قیمت هاست ودر صورت برقراری مالیات بر عایدی سرمایه، حباب قیمت فروكش می كند.
به گزارش مدیرسا به نقل از مهر، كارشناسان معتقدند سیاست های انقباضی ۶ سال قبل وزارت راه و شهرسازی و فقدان ابزار مالیاتی برای مهار سوداگری در بازار مسكن، عامل اصلی رشد لجام گسیخته قیمت هاست و در صورت برقراری مالیات بر عایدی سرمایه، دلالی و سوداگری از این بازار رخت برمی بندد و حباب قیمت فروكش می كند.
برخی منابع از نقش تعیین كننده برخی بانكهای خصوصی در سوداگری بازار مسكن سخن می گویند و معتقدند فقدان مصونیت بازار مسكن در مقابل سوداگران بزرگ كه حجم عظیمی نقدینگی در اختیار دارند، باعث شده این نقدینگی با نیت كسب سودهای كلان و یك شبه، هر از گاهی بازار ارز، مسكن یا خودرو را تحت تأثیر قرار دهد. حال آنكه دولت می تواند با وضع مالیات بر عایدی سرمایه، از چنین سوداگری هایی كه زندگی مردم عادی را به شدت تحت تأثیر قرار می دهد، جلوگیری كند.
اذعان معاون وزیر راه به ضربه سیاست های غلط آخوندی در حوزه مسكن
سید مازیار حسینی، معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی اخیراً در یك برنامه تلویزیونی در پاسخ به پرسش مجری برنامه در خصوص اینكه علت نابسامانی های اخیر بازار مسكن چه فرد یا عواملی است، اظهار داشت: علاوه بر فاكتورهای اقتصاد كلان كشور كه در بروز این نابسامانی ها مؤثر است، سیاست های انقباضی دوره گذشته وزارت راه و شهرسازی كه سپس طرح مسكن مهر احساس می شد با افزایش عرضه مواجه هستیم، مانع ساخت و ساز شدند كه درنتیجه بازار مسكن به این روز افتاد.
معاون مسكن وزارت راه و شهرسازی بدون نام بردن از عباس آخوندی، وزیر مستعفی راه و شهرسازی، تلویحاً سیاست های انقباضی وی در بخش ساخت و ساز را یكی از عوامل نابسامانی بازار مسكن معرفی نمود.
اگرچه مازیار حسینی توضیحی درباره جزئیات سیاست های انقباضی بازار مسكن در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی نمایش نداد، اما عباس آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی و حامد مظاهریان معاون سابق مسكن و ساختمان این وزارتخانه بارها درباره وجود ۲.۵ میلیون خانه خالی در كشور و ضرورت بازارپذیر كردن آنها سخن گفته و این استدلال را مطرح كرده بودند كه تا زمانی كه این خانه ها وارد بازار نشوند، نیازی به ساخت مسكن جدید نیست.
سیاست آخوندی در وزارت راه و شهرسازی آنگونه كه بارها اعلام نموده بود، ترجیح تحریك سمت تقاضا بر سمت عرضه با راه اندازی موج جدید تسهیلات خرید مسكن و افزایش سقف های آنها در چند مرحله بود بود؛ نقطه اوج این سیاست، راه اندازی صندوق پس انداز مسكن یكم با هدف افزایش سقف تسهیلات ارزان قیمت خرید مسكن بود و نرخ سود این نوع تسهیلات را چندین بار كم كرد كه نهایتاً به نرخ های سودهای ۶ و ۸ درصد با هدف تحریك سمت تقاضا، ختم شد.
نایب رئیس انجمن انبوه سازان: تحریك سمت تقاضا با ابزار صندوق مسكن یكم، عامل گرانی مسكن
ایرج رهبر نایب رییس انجمن انبوه سازان استان تهران باز در گفت وگویی كه سال قبل با خبرنگار مهر داشت، یكی از عوامل گرانی مسكن در سال قبل را صندوق پس انداز مسكن یكم عنوان نمود.
به گفته این فعال ساخت و ساز مسكن، با عنایت به اینكه صندوق پس انداز مسكن یكم به تحریك سمت تقاضا دست زد، ولی از تحریك سمت عرضه در این طرح خبری نبود، پس در گرانی مسكن بی تأثیر نبوده است.
با این حال برخی كارشناسان هم معتقدند بیشتر از آنكه كافی نبودن عرضه مسكن در افزایش قیمت ها مؤثر باشد، عدم وجود ابزار نظارتی در این بازار كه بتواند مانع سفته بازی شود، به افزایش قیمت بی رویه مسكن كمك كرد.
عضو شورای عالی مسكن دولت دهم: مخالفت آخوندی با افزایش عرضه در كنار نبود نظارت بر سوداگران، بازار مسكن را به هم ریخت
افشین پروین پور در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره نقش سیاست های دولت قبل در پیشگیری از عرضه مسكن در ایجاد نابسامانی در این بازار گفت: وقتی جلوی عرضه گرفته می شود، روی بازار تأثیر می گذارد به خصوص كه حجم تقاضا بالاست.
وی اضافه كرد: علاوه بر نقش عرضه و تقاضا در بازار مسكن، نباید نقش سوداگری در این بازار را در افزایش قیمت ها فراموش كرد. خصوصاً كه بازار مسكن مانند سایر كالاها نیست كه اگر عرضه زیاد شود، قیمت آن كاسته می شود. قانون عرضه و تقاضا آنگونه كه در دیگر كالاها دیده می شود، در مسكن صادق نیست. چون مسكن كالای خاص و ویژه ای است كه می تواند به راحتی اسیر سوداگری شود.
كارشناس اقتصاد مسكن اشاره كرد: در همین تهران هم تعداد زیادی خانه خالی كه حتی برمبنای الگوی مصرف ساخته شده و جز خانه های لوكس محسوب نمی شوند، داریم؛ اما به سبب آنكه در دام سوداگری و سفته بازی بازار مسكن گرفتار شده اند، امكان بازارپذیر شدن آنها به سبب بالا بودن قیمت وجود ندارد.
عضو شواری عالی مسكن دولت دهم افزود: سیاست های انقباضی ساخت و ساز در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی (دوره وزارت آخوندی) بااینكه در این نابسامانی بازار تأثیر داشت، اما هم اكنون هم می توان با استفاده از ابزارهای مالیاتی به خصوص مالیات بر عایدی سرمایه ظرف ۶ ماه از افزایش نابسامانی ها در بازار مسكن جلوگیری كرد.
پروین پور تاكید كرد: هر چه قدر هم كه عرضه افزایش یابد، باز هم سفته بازان، دلالان و سوداگران كه در بازار مسكن وارد شده اند، به خرید واحدهای نوساز اقدام نموده و اجازه كاهش قیمت نمی دهند. تا زمانی كه سوداگری كنترل نشود، قیمت مسكن تعدیل نمی گردد.
بازارهای موازی جذاب نیستند / سوداگران به بازار مسكن هجوم برده اند
وی با تاكید بر اینكه تقاضای سوداگرانه در بازار مسكن بسیار بالاست، اظهار نمود: با عنایت به اینكه بازارهای موازی جذابیت خودرا از دست داده اند، سوداگران وارد بازار مسكن شده اند و اجازه كاهش قیمت را نمی دهند مگر اینكه با افزایش عرضه، سیاست های كنترل بازار هم اعمال شود به این صورت كه اعلام گردد هر فردی بیشتر از یك واحد مسكن بخرد، در هنگام فروش باید مالیات بدهد؛ رقم این مالیات هم باید به قدری زیاد باشد كه برای رفتارهای سوداگرانه به صرفه نباشد.
كارشناس بازار مسكن تصریح كرد: به سبب اینكه این بازار گرفتار نابسامانی شده، اتفاقی كه اخیراً شاهد آن هستیم این است كه خیلی از افرادی كه در خارج از كشور سكونت دارند، به سبب آنكه قدرت پول آنها بیشتر از پول ملی ماست، به راحتی می توانند تعداد بالایی خانه را خریداری كنند. اینها نتایج نبود ابزار مالیاتی برای كنترل بازار مسكن می باشد كه سبب شده این بازار رها باشد.
راهكار تعادل بخشی به بازار مسكن: اعمال همزمان مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی
پروین پور اشاره كرد: مالیات بر خانه های خالی هم اگر در كنار ابزار مالیاتی عایدی بر سرمایه اعمال شود، بالقطع قیمت مسكن كاهش می یابد؛ چون امكان دارد برخی افراد در صورت اعمال مالیات بر عایدی، مبادرت به احتكار مسكن كرده و از فروش آن خودداری كنند؛ اما اگر در كنار مالیات بر عایدی، مالیات بر خانه های خالی باز به صورت روزانه ستاندن شود، هزینه های نگهداری خانه به شدت برای مالك بالا رفته و چاره ای جز وارد كردن واحدهای مسكونی احتكار شده به بازار ندارد.
وی اضافه كرد: تجربه ای كه در دولت دهم داشتیم این بود كه اعلام گردید مقرر است از واحدهای معامله شده مالیات بگیریم؛ البته این اقدام هیچ گاه انجام نشد اما صرف اعلام این موضوع، موجب افت ده درصدی قیمت مسكن شد. بدین سبب صرفاً اقدام دولت برای انجام این كار، سبب كاهش قیمت مسكن می شود؛ چه رسد به اجرای آن.
عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اینكه بنظر می رسد دولت تلاشی برای اجرای مالیات بر عایدی سرمایه ندارد، اظهار داشت: اگر این نوع پایه مالیاتی عملیاتی شود، مسكن از كالای سرمایه ای به كالای مصرفی تبدیل می شود.
دبیر كانون انبوه سازان: دولت بجای پیگیری مالیات بر عایدی، مالیات بر ساخت و ساز را تصویب كرد
فرشید پورحاجت، دبیر كانون سراسری انبوه سازان در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره نقش سیاست های انقباضی در بخش ساخت و ساز در دوره قبلی وزارت راه و شهرسازی اظهار داشت: متأسفانه در بخش ساخت و ساز، دولت از ساخت و ساز حمایت نكرد. اگر سوژه بازآفرینی شهری با شدت و سرعت پیگیری می شد و دولت تخصیص منابع به این مساله را عملی می كرد، شاهد رونق در حوزه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت های فرسوده بودیم.
دبیر كانون سراسری انجمن های انبوه سازان سراسر كشور با اشاره به عدم همراهی دستگاه های دولتی با دستور رئیس جمهور برای اختصاص اراضی در اختیار خود در بافت های فرسوده به برنامه ملی بازآفرینی شهری، تصریح كرد: در بخش مالیات ها باز بجای آنكه مالیات بر عایدی سرمایه را پیگیری كنند، سال قبل مالیات بر ساخت و ساز در هیئت دولت تصویب شد.
وی با اشاره به عدم پرداخت تسهیلات ارزان قیمت با سود پایین به انبوه سازان، اشاره كرد: دولت می توانست با اجرایی كردن قانون تسهیل فضای كسب و كار در بخش ساخت و ساز، جلوی مشكلات انبوه سازان را بگیرد تا از قیمت تمام شده مسكن كاسته شود. اما این اتفاق رخ نداده است.
پورحاجت با اشاره به اینكه بخش زیادی از هزینه مسكن را، زمین به خود مختص كرده است، اظهار داشت: دولت می تواند با در اختیار قرار دادن اراضی متعلق به خود در شهرها و سپس ستاندن قیمت زمین از خریدار نهایی به صورت اقساطی، به تعدیل بازار مسكن كمك نماید.
این فعال ساخت و ساز اشاره كرد: زمان آخوندی از برگزاری جلسات شورای مسكن در وزارت راه و شهرسازی خبری نبود؛ این در شرایطی است كه با وجود آنكه یكی از شعارهای محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی، احیای شورای مسكن بود، اما در هیچیك از جلسات شورای مسكن از انبوه سازان و بخش خصوصی دعوت نشده است. در حالیكه رئیس دولت دهم به همه ادارات كل راه و شهرسازی استان ها بخشنامه صادر كرده بود كه از انبوه سازان در جلسات شورای مسكن دعوت شود.
اقتصاددان: دولت از ابزار زمین برای كاهش قیمت تمام شده مسكن استفاده كند
مهدی غلامی، كارشناس اقتصاد مسكن باز در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره طرح دولت درباب ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسكونی گفت: ساخت مسكن مشاركتی بیشتر از آنكه به سود مردم و مصرف كنندگان نهایی باشد، به سود سازنده و سرمایه گذار است؛ اگر مقرر است ساخت این تعداد مسكن در تعدیل بازار مسكن اثرگذار باشد، باید كاری نماییم كه قیمت تمام شده آن كم شود، در این راستا دولت می تواند از ابزار در اختیار خود به خصوص زمین نهایت استفاده را به سود خریدار ببرد.
وی به طرح مسكن ویژه تهرانسر (شهر تهران) اشاره و اظهار نمود: در این طرح سازندگان تنها هزینه ساخت را دریافت می كردند و در مالكیت واحدها سهیم نبودند. از طرفی با پیش فروش واحدها به قیمت تمام شده و نه قیمت روزِ بازار، علاوه بر كاهش قیمت مسكن، سود حاصل از سرمایه گذاری در پروسه ساخت، از فروشنده به مصرف كننده منتقل شد. بدین ترتیب منفعت ناشی از نهاده ها و تسهیلات نمایش شده از طرف دولت، بجای واسطه ها مستقیماً به گروه های هدف تعلق گرفت.
كارشناس اقتصادی: آخوندی با مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی مخالف بود
وحید عزیزی، كارشناس اقتصادی باز در گفت و گو با خبرنگار مهر درباره نقش سیاست های دوره وزارت عباس آخوندی بر بازار مسكن، با اشاره به اینكه آخوندی به سبب مخالفت با اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی و همین طور مخالفت با پیگیری مجلس از تصویب طرح مالیات بر عایدی مسكن، نقش مهمی در تشدید نابسامانی این روزهای بازار مسكن و رشد لجام گسیخته قیمت ها دارد، گفت: اگر دو ابزار «مالیات بر خانه های خالی» و «مالیات بر عایدی سرمایه» اجرایی شده بود، دیگر شاهد تبدیل شدن مسكن بعنوان كالای سرمایه ای نبودیم.
وی تاكید كرد: وزارت راه و شهرسازی بیشتر از ۴ سال فرصت داشت تا سامانه اطلاعاتی مربوط به خانه های خالی با نام سامانه ملی املاك و اسكان را تهیه نماید اما این اتفاق عملی نشد در حالیكه می شد با استفاده از همین سامانه، درباب مالیات بر عایدی سرمایه باز بعنوان زیرساخت اطلاعاتی املاك بهره برد تا افرادی كه معاملات مكرر مسكن دارند یا مبادرت به احتكار مسكن می كنند، شناسایی و از آنها مالیات ستاندن شود. اقدامی كه موجب می شد تا قیمت ها در بازار مسكن گرفتار نوسانات شدید یك سال قبل نشود.
منبع: مدیرسا
