به گزارش مدیرسا با وجود كاهش نسبی قیمت مسكن در سراسر تهران، فایل های نامتعارف هنوز بعنوان ویروس در این بازار خودنمایی می كند؛ مالكانی كه حدود ۳۰ درصد از فایل های عرضه را در اختیار دارند حاضر به كاهش قیمت های پیشنهادی نیستند.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، بازار مسكن در راه كاهش قیمت قرار گرفته و بنا به قول كارشناسان تا مدتی این روند ادامه خواهد داشت و سپس به ثبات می رسد. پس از آن احیانا بر مبنای ملاك قرار دادن ركود قبلی حداقل ۱۵ فصل طول می كشد تا این بخش از ركود بیرون برود.
مطابق آخرین برآوردها قیمت مسكن و دلار نسبت به شهریورماه سه سال قبل در حالت تعادل قرار گرفته اند. قیمت مسكن در مردادماه ۱۳۹۸ نسبت به مردادماه ۱۳۹۵ بالغ بر ۲۰۴ درصد و قیمت دلار در شهریورماه امسال نسبت به شهریورماه ۱۳۹۵ حدود ۲۱۷ درصد افزایش را به ثبت رسانده اند. این بالانس قیمتی نشان داده است كه فعالان حرفه ای متوجه نقطه اوج قیمت بازار مسكن شده و این بخش را ترك كرده اند. در بازار ارز هم فشار تقاضای مفهوم داری مشاهده نمی گردد و بنابراین قیمت دلار در محدوده ۱۱ هزار تومان می چرخد و از ثبات نسبی برخوردار شده است. هم چنین در بازار طلا بنا به قول رئیس اتحادیه طلا و جواهر، خرید و فروش حدودا صفر شده است. تنها بخش باقی مانده بورس است كه شاخص ها از افزایش قیمت در این بخش حكایت دارد.
قیمت مسكن در مردادماه ۱۳۹۸ نسبت به مردادماه سال قبل ۷۶ درصد افزایش یافته اما نسبت به تیرماه امسال ۲.۲ درصد كاهش نشان داده است. در سوی دیگر معاملات ۷۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل و ۳۱ درصد نسبت به ماه قبل كاهش داشته است. افت ماهیانه قیمت و معاملات، این سیگنال را به طرف تقاضا ارسال كرد كه قیمت ها در راه كاهش قرار دارد. خروج تقاضای سفته بازانه از یك طرف و كاهش قدرت خرید به ركود عمیق بازار مسكن منجر شده و می توان گفت این بازار به كما رفته است.
نخستین نشانه های افت قیمت های پیشنهادی در تیرماه امسال بروز كرد و بر مبنای اعلام واسطه های ملكی، نرخ های پیشنهادی از جانب مالكان پول لازم ۵ تا ۱۵ درصد كاهش پیدا كرد. با این وجود هنوز توهم قیمتی، بویژه در میان مالكان واحدهای لوكس وجود دارد. با عنایت به این كه عمده این مالكان از توانایی مالی مناسبی برخوردار می باشند حاضر به كاهش قیمت هایی كه در زمان اوج به ثبت رسید نیستند. هم اكنون حدود ۳۰ درصد فایل ها در گروه قیمت های نامتعارف قرار دارد و البته این فایل ها با عنایت به كاهش قدرت خرید و كاهش تقاضای سرمایه ای، توانایی لازم برای تنش مجدد در بازار مسكن را ندارند.
جزئیات كاهش قیمت مسكن در مناطق مختلف تهران
نبض بازار مسكن در ۱۸ منطقه تهران متوقف و قیمت ماهیانه منفی شد. آمار گویای آن می باشد كه مردادماه ۱۳۹۸ قیمت آپارتمان در مناطق ۱، ۲، ۴، ۵، ۶، ۷، ۹، ۱۰، ۱۱، ۱۲، ۱۳، ۱۴، ۱۵، ۱۷، ۱۸، ۱۹، ۲۱ و ۲۲ نسبت به ماه قبل كاهش داشته و تنها در چهار منطقه از تهران شامل ۳، ۸، ۱۶ و ۲۱ نرخ ها تا حد اندكی افزایش را به ثبت رساند. بیشترین افت قیمت ماهیانه در منطقه ۱۹ با ۸.۸ درصد كاهش مربوط می شود.
طبق گزارش بانك مركزی قیمت مسكن در منطقه ۱ تهران از میانگین ۲۹.۸ میلیون تومان در هر متر مربع در تیرماه به ۲۸.۲ میلیون تومان در مردادماه كاهش یافته است است. در منطقه ۲ متوسط قیمت در تیرماه متری ۲۱.۳ تومان بوده كه در مردادماه به ۲۰.۵ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۳ اما با افزایش ۳.۷ درصدی قیمت مواجه بودیم بدین ترتیب كه میانگین قیمت از ۲۳.۷ میلون تومان در تیرماه به ۲۴.۶ میلیون تومان در مردادماه رسیده است. در منطقه ۴ میانگین قیمت هر متر مربع مسكن در تیرماه ۱۳.۵ تومان بوده كه با كاهش ۳.۷ درصدی مردادماه به ۱۳ میلیون تومان رسیده است. در منطقه ۵ هم قیمت در تیرماه ۱۶.۴ میلیون تومان بود كه در مردادماه به ۱۶.۳ میلیون تومان رسید. قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۶ در تیرماه ۱۷.۱ میلیون بوده كه در مردادماه به ۱۶.۲ میلیون تومان رسیده است.
در منطقه ۷ قیمت ها به ترتیب ۱۲.۸ و ۱۲.۴ میلیون تومان در تیرماه و مردادماه ۱۳۹۸ گزارش شده است. در منطقه ۸ البته قیمت ها افزایش یافت و از ۱۲.۵ میلیون تومان در هر متر مربع به ۱۳.۳ میلیون تومان رسید. گزارش های میدانی نشان داده است كه منطقه ۸ در نوسانات قیمتی از مناطق همجوار خود عقب بود. در منطقه ۹ قیمت هر متر مربع مسكن در تیرماه ۹.۴ میلیون تومان بود كه در مردادماه به ۹ میلیون تومان رسید. در منطقه ۱۰ میانگین قیمت آپارتمان در تیرماه ۹.۲ میلیون تومان بود كه در مردادماه ۸.۸ میلیون تومان شد. میانگین قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۱۱ در تیرماه ۹.۴ میلیون تومان و در مردادماه ۹ میلیون تومان بود. در منطقه ۱۲ میانگین قیمت در تیرماه ۷.۸ میلیون تومان و در مردادماه ۷.۸ میلیون تومان به ثبت رسید. در منطقه ۱۳ میانگین هر متر مربع آپارتمان در تیرماه ۱۲.۴ میلیون تومان و در مردادماه ۱۲.۳ میلیون تومان بود. در منطقه ۱۴ قیمت مسكن از متری ۱۰.۵ میلیون تومان در تیرماه به ۹.۷ میلیون تومان در مردادماه ۱۳۹۸ كاهش پیدا كرد. قیمت مسكن در منطقه ۱۵ به تریب ۷.۴ میلیون تومان و ۷ میلیون تومان در تیرماه و مردادماه بود.
در منطقه ۱۶ میانگین هر متر آپارتمان در تیرماه ۷.۱ میلیون تومان و درمردادماه ۷.۴ میلیون تومان به ثبت رسید. در منطقه ۱۷ قیمت ها در تیرماه ۶.۸ میلیون تومان و در مردادماه ۶.۷ میلیون تومان بود. قیمت مسكن در منطقه ۱۸ از ۶.۱ میلیون تومان در تیرماه به ۵.۹ میلیون تومان در مردادماه كاهش پیدا كرد. در منطقه ۱۹ قیمت در تیرماه و مردادماه به ترتیب ۶.۸ و ۶.۲ میلیون تومان بود. متوسط قیمت منطقه ۲۰ در تیرماه ۶.۲ و در مردادماه ۶.۵ میلیون تومان به ثبت رسید. در منطقه ۲۱ میانگین قیمت در تیرماه ۱۰ میلیون تومان و در مردادماه ۹.۳ میلیون تومان بود. قیمت هر متر مربع آپارتمان در منطقه ۲۲ هم از ۱۲.۲ میلیون تومان در تیرماه ۱۳۹۸ به ۱۱.۷ میلیون تومان در مردادماه ۱۳۹۸ كاهش پیدا كرد.
تحلیل یك كارشناس از آینده بازار مسكن
مهدی روانشادنیا، كارشناس بازار مسكن می گوید: دوره اخیر افزایش قیمت مسكن كه حدود ۱۸ ماه طول كشید به صورت عجیبی طولانی شد. پیشبینی كارشناسان این بود كه آخر سال ۱۳۹۷ رشد قیمت مسكن متوقف شود اما دیدیم كه تا خردادماه ۱۳۹۸ روند افزایشی ادامه پیدا كرد. با این وجود الان به نقطه ای رسیده ایم كه تقاضای واقعی مسكن به جهت محدودیت در توان خرید به پایین ترین حد خود رسیده است. هم چنین تقاضای سوداگانه به این علت كه منفعتی از جهت افزایش قیمت ها ندارد گرفتار عقب گرد شده است.
وی ادامه داد: با عنایت به تعداد واحدهای مسكونی موجود در شهر تهران اگر فرض نماییم هر واحد یك مرتبه خرید و فروش شود با تعداد ۳۳۰۰ قرارداد خرید و فروش كه در مردادماه داشتیم حداقل هزار ماه زمان می برد كه یك معامله برای هر واحد صورت گیرد. این مسئله این مورد را به ذهن متبادر می كند كه انجماد دارایی ها به بخش مسكن هم رسیده است.
این كارشناس بازار مسكن درباره پیشبینی از وضعیت آینده اظهار نمود: تصور نمی كنم كه در بازار مسكن قابلیتی برای رشد قیمت وجود داشته باشد؛ چون كه مهم ترین محرك بازار مسكن یعنی توان تقاضا به شدت كاهش یافته است. تنها در صورت افزایش نرخ ارز می توان رشد قیمت اسمی و نه رشد واقعی قیمت مسكن را متصور شد.
