مدیرسا: افزایش ناچیز حجم قراردادهای خرید و فروش مسكن شهر تهران در نیمه مهرماه نسبت به شهریورماه نشان داده است از یك سو بازار از حالت طبیعی بر مبنای عرضه و تقاضا خارج شده و از جانب دیگر می توان به این جمع بندی رسید كه معاملات به كف رسیده است.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، ركود تاریخی معاملات مسكن شهر تهران از آن حكایت می كند كه هم اكنون گروه غالب خریداران كسانی هستند كه به دنبال آپارتمان زیر قیمت می گردند. این افراد هم شامل دو گروه مصرفی و سرمایه گذار هستند؛ سرمایه گذارانی كه نقدینگی مازاد در اختیار دارند و خویش را برای ركود ۳ تا ۴ ساله آماده كرده اند.
معاملات مسكن در تهران به كمتر از ۳۰۰۰ فقره (۲۷۸۷ فقره) رسیده و ارزیابی ها نشان داده است احیانا تعداد خرید و فروش كمتر از این مقدار نخواهد شد؛ چون كه آمار نیمه اول مهرماه نشان داده است در آغاز پاییز كه اصولا باید تعداد قراردادها در هر دو بخش خرید و اجاره نسبت به شهریورماه تا ۵۰ درصد كاهش پیدا كند، شاهد افزایش ۲۵ درصدی قراردادهای خرید و فروش بودیم. این نمایه می تواند نشان دهنده این مورد باشد كه اولا بازار از حالت طبیعی خود بر مبنای نظام عرضه و تقاضا خارج شده، دوما تعداد معاملات به كف رسیده و سوما قراردادها صرفا در فایل های زیر قیمت انجام می شود.
در حالیكه معاملات احیانا به كف رسیده، نمی توان با قطعیت عنوان نمود كه قیمت هم به كف رسیده است؛ چون كه قیمت مسكن در تهران دو افت ۲.۴ و ۲.۸ درصد را به ترتیب در ماه های مرداد و شهریور نشان داد و بعد از آن كه در خردادماه وارد كانال ۱۳ میلیون تومان شده بود باردیگر در شهریورماه به كانال ۱۲ میلیون تومان برگشت و الان میانگین قیمت مسكن شهر تهران ۱۲ میلیون و ۶۶۷ هزار تومان در هر متر مربع است.
خروج برخی فروشندگان از بازار مسكن
از جانب دیگر در ایام اخیر اتفاق جدیدی در بازار مسكن رخ داده است. مشاوران املاك می گویند به علت پایین آمدن قیمت های پیشنهادی و قطعی مسكن، به تازگی بساز و بفروش ها در تكمیل واحدهای نیمه تمام تعلل نشان می دهند تا بتواند در زمان مناسب، آپارتمان های خویش را وارد بازار كنند. از جانب دیگر برخی مالكان واحدهای كلیدنخورده كه تا قبل از افت قیمت قصد فروش داشته اند به دفاتر اعلام نموده اند كه فایل آنها را موقتا از فهرست فروش خارج كنند. به نظر می آید شنیدن بعضی اخبار درمورد احتمال افزایش قیمت سیمان و مصالح ساختمانی در این رفتار مالكان اثرگذار بوده است.
با این وجود حجم انبوهی از آپارتمان های خالی برای فروش عرضه شده و می توان در بین آنها خیلی از فایل های زیر قیمت را مشاهده كرد. هم اكنون تعداد بی شمار آگهی ها هیچ تناسبی با تعداد اندك خریداران ندارد. مشاوران املاك عنوان می كنند كه از تیرماه امسال اوضاع بازار مسكن به نفع متقاضیان تغییر كرده و نشست ها معمولا به علت عقب نشینی خریداران لغو می شود.
افزایش اندك معاملات از آغاز پاییز
مطابق آمار اتحادیه مشاوران املاك تهران در ۱۶ روز ابتدای مهرماه ۱۳۹۸ در كل كشور ۱۶ هزار و ۴۰۰ قرارداد خرید و فروش ملك به امضا رسیده كه نسبت به زمان مشابه سال قبل ۵۵ درصد كاهش یافته كه تفاوت معناداری نسبت به ماه قبل نداشته است. در همین مدت هم چنین ۲۷ هزار و ۵۱۸ اجاره نامه در كل كشور به امضا رسیده كه نسبت به همین زمان پارسال بدون تغییر بوده است.
در پایتخت اما تغییر اندكی در تعداد معاملات نسبت به ماه قبل به وجود آمد. در ۱۶ روز ابتدای مهرماه ۱۳۹۸ بالغ بر ۲۲۷۴ قرارداد خرید و فروش در شهر تهران به امضا رسید كه نسبت به همین زمان در ماه قبل ۲۶ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۹ درصد كاهش نشان داده است. تعداد قراردادهای اجاره در تهران هم ۷۵۱۲ مورد بود كه نسبت به مهر سال قبل ۷ درصد كاهش پیدا كرد.
اما افزایش ناچیز ماهیانه تعداد معاملات در مهرماه از این جهت دارای اهمیت است كه در ماه های مهر هر سال با عنایت به آخر فصل جابه جایی قراردادها نسبت به شهریورماه ۲۰ تا ۵۰ درصد كاهش می یافت؛ به صورتی كه مهرماه سال قبل تعداد معاملات نسبت به شهریور همان سال قراردادهای خرید و فروش ۴۳ درصد كاهش پیدا كرد.
تحرك اندك طرف تقاضا در بازار مسكن شهر تهران می تواند ناشی از كاهش قیمت های پیشنهادی، ثبات نرخ ارز و افزایش اطمینان به شرایط عمومی اقتصاد باشد. عده ای از متقاضیان واقعی با عنایت به این واقعیت كه افت ماهیانه قیمت در زمان ركود، كمتر از میزان افزایش قیمت در زمان رونق است، در مهرماه وارد بازار شدند.
از جانب دیگر الان ساخت و ساز در تهران حدود دو برابر تعداد معاملات است و ورود تدریجی واحدهای نوساز به بازار، تهدیدی برای آپارتمان های كلیدنخورده و میانسال به حساب می آید. واسطه های ملكی می گویند سازندگانی كه به نقدینگی نیاز دارند، بعد از آن كه فروش را شش ماه تا یك سال به حالت تعلیق درآوردند، از تیرماه امسال واحدهای خویش را در دفاتر املاك فایل كرده اند اما برخی از آنها باردیگر تا اطلاع ثانوی دست نگه داشته اند. از جانب دیگر معاملات چنگی به دل نمی زند و هنوز نسبت به ماه های نیمه تعطیل فروردین هم كمتر است.
