طرح مجلس درمورد ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک بعد از آنکه دو مرتبه از جانب شورای نگهبان رد شد اواخر آبان ماه توسط پارلمان اصلاح و به مجمع تشخیص مصلحت نظام رفت؛ نمایندگان معتقدند این طرح ضریب اطمینان معاملات را افزایش می دهد؛ در سوی مقابل، کارشناسان حقوق ثبتی و فعالان بازار املاک آنرا مغایر با قوانین بالادستی و قانون ۱۰ مدنی می دانند.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، طرح اجبار ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور که توسط نمایندگان مجلس تنظیم شده، تیرماه سال جاری برای بار دوم از جانب شورای نگهبان چراغ قرمز دریافت کرد. شورا به ۱۶ مورد از مفاد این طرح ایراد گرفت و اغلب آنها را خلاف موازین شرع تشخیص داد. باردیگر نمایندگان مجلس روز ۲۶ آبان ماه با اصرار بر برخی مصوبات قبلی خود و اصلاح برخی مفاد، طرح را به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع دادند. مهم ترین مفاد این طرح، ثبت معاملات در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، تعیین تعرفه بنگاهها بر مبنای منطقه جغرافیایی و تعیین سقف برای تعرفه است.
مسئولیت پذیر کردن مشاوران املاک یا تضعیف آنان؟
مهدی اقبال ـ معاون سازمان ثبت اسناد ـ که موافق طرح ثبت معاملات در سامانه این سازمان است می گوید: مشکلات حقوقی مردم در انتقال املاک با اسناد عادی باید مورد توجه قرار گیرد و نباید تحت تاثیر جوسازی برخی افراد در مخالفت با این طرح قرار بگیریم. برخی نمایندگان مجلس هم معتقدند که بنگاههای معاملات ملکی در مقابل دریافت حق کمیسیون، مسئولیت چندانی ندارند.
در سوی مقابل، کارشناسان حقوق ثبتی و رئیس اتحادیه مشاوران املاک می گویند چاره، نه تضعیف واسطه های ملکی بلکه اصلاح قوانین و مقررات در جهت افزایش مسئولیت پذیری دفاتر املاک است. به صورت مثال واگذاری اختیارات به اتحادیه در خصوص وضع تنبیهات متناسب با تخلفات دفاتر املاک و ایجاد دسترسی به اطلاعات املاک مورد معامله در زمینه هایی چون بدهی بانکی، ممنوع المعامله بودن هریک از طرفین و… از درخواستهای صنف اتحادیه مشاوران املاک است.
واگذاری اختیار ثبت معاملات املاک به دفاتر اسناد رسمی باآنکه در نگاه اول ضریب اطمینان قراردادها را زیاد می کند اما اساسا جوش دادن معامله در حیطه شغلی دفترداران نیست و در ارتباط با مشاوران املاک است که آنها هم اگر همانند قراردادهای پیش فروش، نفعی در آن نبینند اقدام به واسطه گری نخواهند کرد. با عنایت به تجربه قبلی درمورد عقیم ماندن طرح واگذاری قراردادهای پیش فروش به دفاتر اسناد، اجرای طرح جدید بهارستان نشینان هم در هاله ای از ابهام به سر می برد.
ادامه سیاست دولت قبل
همزمان با این طرح، کاهش تعرفه بنگاهها از جانب مرکز پژوهشهای مجلس دنبال می شود و چند روز قبل مرکز پژوهش ها با ارائه گزارشی در این خصوص، مهم ترین علل جهش قیمت مسکن را تبدیل شدن مسکن از کالایی مصرفی به سرمایه ای، افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت مسکن عنوان نمود. تعرفه کمیسیون دفاتر املاک هم اکنون ۲۵ صدم درصد قیمت ملک از هر طرف معامله است اما در مواردی دیده می شود که مشاوران املاک مبالغی بالاتر را از متعاملین درخواست می کنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک، این معضل را معلول کاهش دستوری نرخ تعرفه می داند.
کاهش کمیسیون دفاتر املاک به شکلی ادامه سیاست دولت قبل به حساب می آید. مهرماه سال ۱۳۹۹ به دستور معاون اول رئیس جمهور وقت، حق الزحمه دفاتر املاک به نصف کاهش پیدا کرد. بنا به قول خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوارن املاک ـ رسیدن کمیسیون مشاوران املاک از نیم درصد به ۲۵ صدم درصد بدون ارزیابی های کارشناسی در زمینه های ایجاد تورم در بازار مسکن، مسائل اجتماعی، شغلی و معیشتیِ فعالان این بخش انجام شد و پدیده های شوم دور زدن قانون، گاوبندی و درخواست تعرفه بالاتر از نرخ مصوب از جانب برخی واسطه های ملکی را تشدید کرد.
از دو طرح «الزام به ثبت اسناد در سامانه اسناد و املاک» و «کاهش تعرفه بنگاههای معاملات ملکی»، اولی به سد شورای نگهبان برخورد کرده و دومی درحال پیگیری در مرکز پژوهشهای مجلس شورای اسلامی است.
قانون پیش فروش چگونه ابتر ماند
پیش از این هم در طرح اصلاح قانون پیش فروش مصوب دیماه سال ۱۳۸۹ به بهانه کاهش تخلفاتی که عموما توسط سازندگان صورت می گرفت با حذف واسطه های ملکی، متعاملین به ثبت قرارداد در دفاتر اسناد ملزم شدند. اما بررسی های میدانی نشان داده است نه تنها از تعداد تخلفات پیش فروش کاسته نشده بلکه حدودا هیچ سازنده ای برای ثبت قرارداد در دفتر اسناد رسمی حاضر نمی گردد و نهایت لطفشان به خریداران، امضای یک قرارداد سه برگی است. دفاتر اسناد هم اشراف چندانی به تنظیم قرارداد پیش فروش ندارند و عملا قانون پیش فروش ابتر مانده است.
واسطه های ملکی مدعی هستند کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در نظر دارد با فشار، دو طرح شکست خورده قبلی را از فیلتر شورای نگهبان عبور دهد و به تصویب برساند. کارشناسان معتقدند اثرات «الزام ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور» و «کاهش تعرفه مشاوران املاک» می تواند به شکل رهاسازی فضای تنظیم معاملات، هرج و مرج نرخ کمیسیون، افزایش قیمت خانه و آشفته کردن بازار مسکن بروز پیدا کند.
رییس اتحادیه املاک: طرح بدون پشتوانه ۱۰ بار هم ارائه شود توسط شورای نگبهان رد خواهد شد
مصطفی قلی خسروی ـ رئیس اتحادیه مشاوران املاک ـ با اشاره به اینکه طرح ثبت معاملات املاک در سامانه ثبت اسناد و املاک کشور، تیرماه سال جاری برای بار دوم از جانب شورای نگهبان رد شده است به ایسنا اظهار داشت: طرحی که پشتوانه منطقی نداشته نباشد اگر ۱۰ بار هم ارائه شود از جانب شورای نگهبان رد خواهد شد. از نمایندگان مجلس انتظار می رود قوانینی مطابق با مسئولیتهای ذاتی هر صنف تنظیم کنند، در غیر این صورت فقط اختلالات شغلی را دامن می زنند. نمی گردد که مسئولیت واسطه ملکی را به صنوف دیگر واگذار کرد. همانطور که منِ مشاور املاک نمی توانم کار پزشک را انجام دهم.
وی ادامه داد: ما با مشکلاتی همچون نداشتن حدود صنفی و سقف و نبود اختیارات کافی درمورد تنبیهات متناسب با تخلفات دفاتر املاک مواجهیم که اگر رسیدگی و قوانین مناسب وضع شود خیلی از مسائل مبتلابه بازار مسکن حل خواهد شد. اما در سال های گذشته، دولت و مجلس به جای حل و فصل این مسائل، عموما با آسان پنداری و عدم شناخت عمیق از وضعیت بازار مسکن، راههای انحرافی را در پیش گرفته اند که دو طرح مذکور از همین جنس انحرافی هستند.
خسروی تصریح کرد: بارها از نمایندگان مجلس خواسته ایم با حضور در اتحادیه مشاوران املاک، معضلات و مسائل مبتلابه بازار مسکن را از نزدیک ببینند و مطابق با این مشکلات، قانون وضع کنند. آقایان در دفتر خودشان نشسته اند و نسخه می پیچند که عموما به تشنج بازار مسکن و بی اعتباری مشاوران املاک منجر می شود. کجای دنیا واسطه شغلی را حذف می کنند؟ ما مولد اقتصادی، مولد مالیاتی و مولد شغلی هستیم. حدود ۱۳۵ هزار مشاور املاک در سطح کشور با کارکنانشان یک صنف حدودا ۷۰۰ هزار هستند که با اعضای خانواده شان حدودا یک خانواده بزرگ ۲.۵ میلیون نفری را شکل می دهند. یعنی بیشتر از ۳ درصد جمعیت کشور جزو خانواده صنف مشاوران املاک هستند. اما آنقدر عرصه را بر مشاوران املاک تنگ کرده اند که به رانندگی تاکسی های اینترنتی و مشاغل کاذب رو آوردند.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک اظهار داشت: در طرح معروف به اجبار ثبت معاملات در سامانه ثبت اسناد، هیچ یک از نظرات کارشناسی در دستگاههایی مربوطه شامل سازمان پشتیبانی از مصرف کننده، کمیسیون نظارت، کمیسیون اتاق تهران و اتاق ایران دریافت نشده است. نمایندگان محترم مجلس زحمت می کشند، طرحها را به شورای نگهبان می فرستند و رد می شود. این یعنی زحمت و وقت نمایندگان عزیز که وقت ملت است تلف شده است.
گلایه عضو کمیسیون عمران مجلس از برخی دفاتر متخلف
کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تکیه به این مورد که وابستگی کمیسیون مشاوران املاک با قیمت مسکن در افزایش قیمت خانه اثرگذار است، از ماهها قبل اصلاح نرخ کمیسیون مشاوران املاک را در دستور کار خود قرار داده است. اقبال شاکری ـ عضو کمیسیون عمران مجلس ـ بعنوان یکی از منتقدان وضع موجود دفاتر املاک می گوید: بعضی از بنگاه ها با فعالیت غیر مسئولانه، سفته بازی و دریافت مبالغی مازاد بر حق کمیسیون به افزایش کاذب قیمت مسکن دامن می زنند.
وی تصریح کرد: طرح کاهش تعرفه بنگاه های معاملاتی با هدف کاهش ۵۰ درصدی حق کمیسیون بنگاه ها طراحی و در کمیسیون عمران مطرح گردیده است اما بنده معتقدم باید ساماندهی اساسی بنگاه های معاملاتی و جایگاه مدیریتی و نظارتی آنها در دستور کار قرار بگیرد چون که فعالیت آنها در حوزه زمین و مسکن بوده اما جایگاه صنفی آنها در وزارت صمت است و هیچ ارتباطی با وزارت راه و شهرسازی بعنوان متولی اصلی مسکن کشور ندارند. بنابراین این مورد حتما باید مورد توجه قرار گرفته و در تعیین جایگاه بنگاه ها بازبینی صورت بگیرد.
شاکری ضمن اشاره به طرح اجبار ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در کمیسیون قضایی مجلس تدوین و در صحن مجلس به تصویب رسیده است اظهار داشت: در طرح مذکور شیوه جدیدی برای تعیین تعرفه بنگاه های معاملاتی درحوزه خرید و فروش زمین و مسکن، رهن و اجاره مشخص شده است که به نظر می آید اصلاح این طرح بیشتر از طرح کاهش تعرفه بنگاه ها معاملاتی تأثیر گذار است.
دفاع معاون سازمان ثبت از تصویب طرح «ثبت معاملات اموال غیرمنقول
معاون سازمان ثبت اسناد کشور هم تیرماه سال جاری بر ضرورت تصویب طرح «الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» در مجلس شورای اسلامی و شورای نگهبان تاکید کرد و اظهار داشت: این طرح آثار مثبت و مؤثر بسیاری برای مردم و نقش مهمی در امنیت قضایی به همراه دارد.
مهدی اقبال با اشاره به اینکه در سطح کشور هم از ۱۸ میلیون ثبت سند رسمی، نیمی از آن سند وکالت بوده است، مشکلات حقوقی مردم در انتقال املاک با اسناد عادی را مورد توجه قرار داد و اظهار داشت: نباید تحت تاثیر جوسازی برخی افراد در مخالفت با این طرح قرار بگیریم.
بر مبنای قانون ۱۰ مدنی قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آنرا منعقد نموده اند، در صورتیکه مخالف صریح شرع نباشند، نافذ است. مفهوم و تفسیر ماده ۱۰ قانون مدنی از جهات متعدد قابل بررسی بوده که بیان اصل آزادی قراردادی، اصل نفوذ و صحت قرادادهای خصوصی و ضرورت پایبندی به این قراردادها از مهم ترین نکات در ارتباط با این ماده است.
یک حقوقدان: توافق دو نفر نافذ و قانونی است
فرهاد نوکام ـ کارشناس حقوق ثبتی ـ با اشاره به اینکه مطابق شرع و قانون، توافق مکتوبی که بین دو نفر صورت گیرد قابل استناد است اظهار داشت: علت ایراد شورای نگهبان به طرح اجبار ثبت معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت اسناد و املاک، مغایرت آن با شرع و قانون است. قانونی که ناقص باشد در مقام اجرا گرفتار مشکل خواهد شد. به صورت مثال در قانون پیش فروش، مشاوران املاک را ندیدند و اعلام نمودند قراردادها حتما باید در دفاتر اسناد ثبت گردد. دفاتر اسناد هم این قراردادها را ثبت نمی کنند که همین مسئله به افزایش تخلفات منجر گردیده است.
وی، ندادن اختیارات قانونی به مشاوران املاک را از علل ایجاد پرونده های ملکی دانست و اظهار داشت: اگر دولت و مجلس از مشاوران املاک مسئولیت می خواهد باید به آنها دسترسیهای لازم را به منظور انعقاد قرارداد بدهد. مثلاً مشاور املاک باید بتواند استعلام موضوع هایی مثل در رهن بودن ملک مورد نظر در بانک، ممنوع المعامله بودن متعاملین، بدهی بانکی و دیگر مسائل ملک مورد نظر را از دستگاه مربوطه بگیرد اما این دسترسی ها وجود ندارد. هم اکنون برای کد رهگیری، پلاک ثبتی قفل می شود و به سادگی با تغییر یک عدد از کد پستی، چندین کد رهگیری برای یک ملک دریافت کرد. بنابراین باید کد پستی قفل شود اما این کار صورت نگرفته است. دولت باید این هماهنگی ها را انجام دهد ولی با وجود درخواستهای مکرر فعالان و کارشناسان حوزه املاک، این اقدام انجام نشده است.
این کارشناس حقوق ثبتی همینطور درباره طرح کاهش تعرفه بنگاهها که توسط مجلس دنبال می شود اضافه کرد: من شنیدم که در این طرح در نظر دارند نرخ کمیسیون به شکل منطقه ای محاسبه شود. این اقدام اشتباه است. اگر تعرفه ثابت باشد در سطح اجرا منجر به افزایش جرم خواهد شد؛ چونکه خدماتی که توسط واسطه ملکی برای یک خانه ۱۵ میلیارد تومانی ارائه می شود متفاوت با خدمات یک خانه یک میلیارد تومانی است. طبق بررسی ها حدود ۹۵ درصد مشاوران املاک در جهت کاهش قیمت مسکن عمل می کنند. مشاور با چانه زنی تلاش می کند قیمت پیشنهادی فروشنده را به توان خریدار نزدیک کند تا معامله صورت گیرد و بتواند به کمیسیون خود برسد.
نوکام، مقایسه زحمت مشاوران املاک با دفاتر اسناد را قیاس مع الفارق دانست و اظهار داشت: با همه احترامی که برای سردفتران قائلم، دفاتر اسناد بجز رد و بدل کردن چند امضا، خدمات خاصی ارائه نمی دهند و نباید زحمت مشاوران املاک و دفترداران به یک اندازه دیده شود. به جرأت میتوان گفت از بین ۱۰۰ فایلی که مشاور املاک بر روی آنها کار می کند ۲ فایل به قرارداد ختم می شود. ازاین رو زحمت این دو صنف به یک اندازه نیست و حق الزحمه آنها هم باید متفاوت باشد. معتقدم قانون نظام صنفی برای مشاوران املاک، کافی نیست و باید یک قانون خوب نوشته شود. این مستلزم آن است که یک کار کارشناسی صورت گیرد نه این که برای وانمود کردن این مورد که داریم قانون می نویسیم قوانینی را به تصویب برسانیم که قابلیت اجرا نداشته باشد.
منبع: مدیرسا
