با وجود آنکه سهم غالب در بازار مسکن شهر تهران از خانه های بالای یک میلیارد تومان به واحدهای بیش از ۲ میلیارد تومان رسیده، معاملات نسبت به سال قبل دو برابر شده و این نشان میدهد افزایش قیمت ها نه فقط تاثیری در کاهش معاملات ندارد بلکه در خلاء قوانین مالیاتی، هیجانات سفته بازی و سوداگری در بازار ملک همچنان حکمفرما است. کارشناسان دلایلی همچون انتظارات تورمی، کاهش بازدهی بورس و افزایش قیمت نهاده های ساختمانی را در رونق مسکن موثر می دانند.
به گزارش مدیرسا به نقل از ایسنا، تیرماه امسال بیش از ۶۷ درصد معاملات مسکن در تهران در ارتباط با خانه های بالای ۲ میلیارد تومان بوده و حدود ۸۰ درصد را واحدهای گرانتر از ۱.۵ میلیارد تومان در بر گرفت.
تیرماه سال قبل که سطح قیمت ها کمتر از مقطع فعلی بود خانه های بالای یک میلیارد تومان سهم ۸۰ درصدی از معاملات داشتند. تیرماه پارینه ۵۰۷۱ معامله در تهران منعقد شد که امسال به ۱۰ هزار و ۲۹۴ فقره رسیده است. در واقع بااینکه قیمت ها بالا رفته اما خرید و فروش دو برابر شده است.
طبق شاخص بانک مرکزی، نخستین ماه از تابستان امسال قیمت هر متر مسکن در پایتخت به ۴۱ میلیون و ۷۰۴ هزار تومان رسیده که نسبت به ماه قبل ۵.۸ درصد و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۳۹ درصد رشد داشته است. معاملات نیز نسبت به خرداد امسال ۲۶ درصد کاسته شده اما در مقایسه با تیر پارینه ۱۰۳ درصد رشد نشان داده است.
نمایه های مذکور گویای آن می باشد که افزایش سطح قیمت ملک در تهران نه تنها تاثیری در افت معاملات نمی گذارد بلکه بعنوان یک عامل هیجانی منجر به رشد تمایل به سرمایه گذاری در این بازار می شود.
افزایش ۵۶ درصدی معاملات واحدهای بالای ۲۰ سال
جنس معاملات بازار مسکن از نوع سرمایه گذاری است اما توان تقاضای مصرفی در سوق یافتن مسیر سرمایه تاثیر می گذارد. به صورت مثال بااینکه بنا به قول واسطه های ملکی متقاضیان مصرفی خرید ملک حضور پررنگی در این بازار ندارند، آمار توضیح می دهد که سهم واحدهای بالای ۲۰ سال ساخت از ۱۳.۱ درصد در تیرماه سال قبل به ۲۰.۵ درصد رسیده و در واقع نسبت به سال قبل ۵۶ درصد رشد داشته است. این نمایه از یک طرف کاهش توان تقاضای مصرفی را به تصویر می کشد و از سوی دیگر می تواند نشانه ای از کاهش تزریق واحدهای کلیدنخورده به بازار باشد.
بر مبنای برخی آمارهای غیررسمی، ساخت و ساز در شهر تهران به حدود ۲۰۰۰ واحد در ماه رسیده و این در شرایطی است که اوایل دهه ۹۰ ماهیانه حدود ۲۰ هزار واحد در تهران تولید می شد. سهم واحدهای کلیدنخورده از کل معاملات در تهران به حدود یک پنجم رسیده، حال آنکه اغلب متقاضیان خرید در جست وجوی واحدهای نوساز هستند اما توان خرید ندارند.
بررسی ها نشان داده است اولویت عمده خریداران، واحدهای ارزشمند و فول امکانات است اما سهم واحدهای قدیمی از معاملات، هر ماه افزوده می شود. در واقع تطبیق توان واقعی با سطح قیمتها به مسیر سرمایه گذاری در بازار ملک سمت و سو می دهد.
افزایش تمایل به سرمایه گذاری در بازار مسکن شهر تهران سبب شد تا این بخش در سه ماه گذشته با سه رشد متوالی ۶.۱ درصد، ۸.۴ درصد و ۵.۸ درصدی قیمت مواجه شود. این روند صعودی در شرایطی رقم خورده که بازار در پیک جابه جایی قرار داشته اما نمی توان تاثیر انتظارات تورمی، رشد قیمت مصالح ساختمانی و اثر ریسک های غیراقتصادی را بر بازار مسکن نادیده گرفت. به نظر می آید با عنایت به ثبات نسبی قیمت ارز، افت بازار بورس و کاهش قیمت خودرو بخشی از سرمایه ها به منظور حفظ ارزش دارایی به سمت بازار مسکن آمده است.
برخی گزارشهای غیررسمی نشان داده است در ۱۳ روز ابتدای مردادماه نیز به علت رکود بازارهای خودرو و بورس، بازار مسکن از رونق نسبی برخوردار می باشد. در مرداد میانگین قیمتهای پیشنهادی هر متر مربع ۴.۱ درصد در مقایسه با تیرماه رشد نشان داده است. برآورد فعالان بازار مسکن این است که تعداد معاملات نیز در سطح بالای ۱۰ هزار فقره باقی بماند و این شرایط تا اختتام شهریورماه حکمفرما خواهد بود.
دو خلاء قانونی درمورد مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی، شرایط عمومی بازار مسکن را به نفع سفته بازان و به ضرر مصرف کنندگان حفظ نموده است. از حدود سه سال قبل که قوانین مذکور توسط دولت و مجلس عنوان شد تا کنون به علت نبود زیرساخت ها و داده های کافی شکل اجرایی به خود نگرفته است. بر مبنای آخرین آماری که سازمان امور مالیاتی ارائه داده باوجود آنکه ۵۶۸ هزار واحد خالی از سکنه در ۹ ماهه ابتدای سال قبل شناسایی شده میزان دریافت مالیات از این واحدها در سه ماهه نخست امسال فقط ۵ میلیون ۸۰۰ هزار تومان بوده است.
ظرفیت بازار مسکن در اطراف تهران تکمیل شده است
سعید لطفی ـ کارشناس بازارمسکن در تشریح وضعیت فعلی این بازار به ایسنا می گوید: وضعیت سفته بازی و سوداگری که الان در بازار ملک مشاهده می نماییم ناشی از عواملی همچون تورم، رشد قیمت ارز، تلاطمات بازارهای موازی و کمبود ساخت و ساز، به خصوص در هشت سال گذشته است.
وی اظهار داشت: اقداماتی همچون مالیات خانه های خالی و مالیات برعایدی سرمایه می تواند تا حدودی جلوی سفته بازی را بگیرد. اما اساسا این برنامه ها باید با مکمل عرضه متناسب با تقاضا تلفیق شود. یعنی ساخت و ساز رشد کند تا تعادل در بازار ایجاد شود.
فشار تقاضای مسکن به شهرهای اطراف کشیده شد
لطفی تصریح کرد: آنچه در کف بازار مسکن مشاهده می نماییم این است که فشار تقاضایی در کلانشهرها به خصوص شهر تهران برای مسکن وجود دارد. این تقاضا اگر به صورت خرید یا اجاره پاسخ داده نشود منجر به پدیده هایی مثل حاشیه نشینی، بدمسکنی، بافتهای ناکارآمد، مهاجرت به حومه و غیره می شود. البته به نظر می آید ظرفیت شهرهای اطراف هم تکمیل شده و قیمت مسکن در این مناطق نیز افزایش قابل توجهی داشته است.
به قول لطفی، دولت طرح نهضت ملی مسکن با هدف ساخت سالیانه یک میلیون واحد را برنامه ریزی کرده اما ظاهرا این برنامه با چالشهایی مواجه می باشد که مهم ترین آن به عدم واریز آورده ناشی از کمبود توان متقاضیان مربوط می شود. این در شرایطی است که با تورم بیش از ۵۰ درصدی در نهاده های ساختمانی مواجه هستیم. دولت اعلام نموده در ماههای آینده ۱۰۰ هزار واحد را به مرحله افتتاح می رساند اما شاید این تعداد جوابگوی تقاضای موثر در بازار مسکن نباشد.
این کارشناس بازار مسکن با طرح این پیشنهاد که دولت تسهیلات مناسبی در اختیار بخش خصوصی به منظور تولید مسکن قرار دهد اظهار داشت: کاهش هزینه های صدور پروانه، کاهش مالیات بر ساخت و ساز، ایجاد مالیات بر سوداگری، کنترل قیمت نهاده های ساختمانی و ارائه مشوقهایی به سازندگان می تواند روند ساخت و ساز را از حالت نزولی به صعودی برساند. در آن صورت میتوان امیدوار بود که در بین مدت، ثبات نسبی در بازار مسکن ایجاد شود.
