به گزارش مدیرسا، با نزدیک شدن به فصل جابه جایی و اتمام قراردادهای اجاره مسکن، میلیونها اجاره نشین دلهره این را دارند که در قرارداد جدید چه مقدار افزایش قیمت از جانب صاحبخانه ها اعمال خواهد شد.
به گزارش مدیرسا به نقل از مهر، بر طبق آمارهای انتشار یافته روند تغییرات متوسط مبلغ اجاره یک متر مربع زیربنای مسکونی در شهر تهران از زمستان ۱۳۹۲ تا زمستان ۱۴۰۰ به میزان ۶.۷ برابر شده است
اجاره مسکن، در بهار و تابستان هر سال با رشد روبرو شده و در پاییز و زمستان با کاهش تقاضا، کاسته می شود، ولی این روند طبیعی در زمستان ۱۳۹۶ به سبب رشد و جهش قیمت مسکن متوقف شده و متوسط مبلغ اجاره بالا رفته است و این الگو در تا پاییز ۱۳۹۹ تکرار شده است، ولی بعد از آن تا زمستان ۱۴۰۰ افزایش اجاره بها ادامه پیدا می کند. این در حالیست که رسانه های اقتصادی سهم مسکن و اجاره بها در مخارج خانوار را تصاعدی توصیف می کنند.
با توجه به این وضعیت و در آستانه داغ شدن بازار اجاره بها، رییس جمهوری اواخر فروردین ماه در جلسه هیأت دولت، با اشاره به تصمیمات اخیر شورای عالی مسکن و نزدیکی فصل جابجایی ها، از وزیر مسکن خواست با هماهنگی دستگاه های ذیربط، تدابیر لازم را برای تسهیل شرایط تامین مسکن مورد نیاز مستأجران در نظر گیرد.
در این زمینه، مشاور مسکن وزیر راه و شهرسازی اوایل ماه جاری با اعلان اینکه ساماندهی بازار اجاره در دستور کار است، اظهار داشت: قرار شد تا شهرداری ها و مدیران عمران شهرهای جدید ابزارهای شناسایی خانه های خالی را فعال کرده و دستگاه های خدمات رسان همچون برق، آب و گاز برای شناسایی این واحدها به دستگاهها کمک کنند.
با این حال، خیلی از کارشناسان حوزه مسکن می گویند باید این مساله را بصورت اساسی و از گلوگاه آن یعنی تورم شناسایی کرد و برای ساماندهی آن کوشید.
با توجه به این که تورم و نقدینگی از با اهمیت ترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن محسوب می شوند، بدین سبب اتخاذ سیاست های ملی کاهنده نقدینگی می تواند در وضعیت جذب سرمایه در بخش مسکن مؤثر واقع شود و نوسانات آنرا کم کند
متغیرهایی که اجاره بهای مسکن از آنها تأثیر می پذیرد
در سیاستگذاری برای کاهش اجاره بها، سفارش می شود سیاست های اتخاذشده جهت گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چونکه اجاره بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می پذیرد و سپس از سایر متغیرها برمبنای یافته های پژوهش، نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. بدین مدلول که هر واحد افزایش در نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم به ترتیب ۲.۱۱۹ و ۰.۶۰۶ واحد افزایش در اجاره بهای مسکن بدنبال دارد.
همچنین قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی با اجاره بها دارد. بر این اساس هر واحد افزایش در قیمت سکه تمام بهار آزادی، نرخ سود بانکی و نرخ بیکاری به ترتیب منفی ۳.۴۸۷، ۲.۷۲۲ و ۲.۳۷۵ واحد کاهش در اجاره بهای مسکن در پی دارد. همین طور اثر متغیرهای شاخص قیمت مصرف کننده، نرخ دلار رسمی، تعداد واحد مسکونی تولید شده، ارزش معاملات بورس و میزان نقدینگی معنادار نیست و مورد تأیید نیست.
همچنان که گفته شد در اجاره بها نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم رابطه مستقیم و مثبتی با اجاره بهای مسکن دارند. بطوریکه به موازات نرخ دلار غیررسمی و نرخ تورم، اجاره بهای مسکن نیز افزایش دارد. این دو متغیر را می توان به عنوان شاخص قیمتی در نظر گرفت؛ بدین سبب در صورت افزایش این متغیرها، قیمت مسکن و سپس اجاره بهای مسکن نیز افزایش خواهد داشت.
نرخ سود بانکی، قیمت سکه تمام بهار آزادی و نرخ بیکاری رابطه مستقیم و منفی شان با اجاره بها را به اینگونه ظاهر می سازند که این عوامل ابتدا تقاضای بخش مسکن را تحت تأثیر قرار می دهد و در مرحله دوم اجاره بها کاهش پیدا می کند. همین طور این عوامل به عنوان کاهش دهنده قیمت مسکن هستند و از آنجا که اجاره بها به عنوان بازار ثانوی مسکن تلقی می شود، در صورتیکه قیمت مسکن کم شود، اجاره بها نیز کاهش خواهد یافت.
راهکارهای طولانی مدت و کوتاه مدت به تعادل رسیدن بازار مسکن
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس درباب وضعیت اجاره بها به مهر اظهار داشت: تجربه نشان داده است که وقتی نهادها افزایش قیمتی را تأیید می کنند موجب گرانی در آن بخش می شوند وقتی در بخش مسکن اعلام می شود که گرانی فرا می رسد و این از طرف تعدادی از مسؤولین تأیید می شود موجب گرانی در این بخش خواهند شد.
وی در ادامه راه حل جلوگیری از افزایش اجاره بها را اظهار داشت: در طولانی مدت افزایش ساخت و ساز و تعادل سازی بین عرضه و تقاضا موجب می شود تا قیمت را روند افزایشی پیدا نکند از طرف دیگر ۶ میلیون و ۵۰۰ هزار مستأجر در کشور وجود دارد و با جهش تولید و کمک به بخش خصوصی برای افزایش تولید می توان امید داشت که حداقل این بخش به تعادل برسد.
این عضو کمیسیون در ادامه اضافه کرد: طبق آخرین آمارها در سال ۱۴۰۰ از هزاران هزار میلیاردی که قرار بود پرداخت گردد فقط ۷۰۰ هزار میلیارد پرداخت شده است و نزدیک به ۹۰۰ هزار میلیارد کم تسهیلات به بخش ساخت وساز پرداخت شده است.
مجتبی یوسفی راه حل کوتاه مدت را اینطور بیان کرد: در کوتاه مدت پرداخت وام ودیعه به مستأجران می تواند حداقل قسمتی از رهن را پرداخت کند البته وام ودیعه باید به شکلی باشد که تورم را پوشش دهد و از طرف دیگر اصلاح مالیاتی نیز می تواند موجب شود تا خانه های خالی وارد بازار شود و از شهریور ماه طبق قرار قبلی با دولت مالیات ستانی از خانه های خالی شروع می شود این مالیات ستانی به شکلی است که طی ۵ سال خانه خالی اگر بماند مالیات برابر با قیمت خانه باشد بدین سبب خانه های خالی وارد بازار خواهند شد که این می تواند موجب شود تا قیمت استجاری خانه کاهش پیدا کند.
به گزارش مدیرسا به نقل از مهر، با توجه به این که تورم و نقدینگی از با اهمیت ترین عوامل اثرگذار در قیمت مسکن هستند، بدین سبب اتخاذ سیاست های ملی کاهنده نقدینگی می تواند در کاهش جذب سرمایه در بخش مسکن مؤثر واقع افتد و نوسانات در مسکن را کاهش خواهد داد. بخش مسکن با نرخ غیررسمی دلار ارتباط دارد، بدین سبب سیاست های کاهش قیمت ارز غیررسمی باید در دستور کار قرار گیرد و از شاخص قرار دادن نرخ رسمی پرهیز به عمل آید.
در نهایت در سیاستگذاری برای کاهش اجاره بها، سفارش می شود سیاست های اتخاذشده جهت گیری بر قیمت مسکن داشته باشد، چونکه اجاره بها در مرتبه اول از قیمت مسکن تأثیر می پذیرد و سپس از سایر متغیرها تأثیر خواهد پذیرفت.
منبع: مدیرسا
